본 연구는 Cap Rate이 단순한 할인율이 아니라 실업률, CPI, 산업생산, 유동성 등 거시경제 변수의 영향을 받는 반응 변수임을 COVID-19 Pandemic 전후의 비교를 통해 실증적으로 밝힌다. 분석은 7개국을 미국, 유럽, 아시아-태평양 3개 지역으로, 자산을 오피스, 리테일, 산업, 아파트의 4개 섹터로 구분하여 수행되었으며, 패널 회귀모형, 이중차분법(DID), 사건연구(Event Study) 기법을 통합적으로 적용하였다. 특히 팬데믹 불확실성 지수(IDTI)를 외생 변수로 활용해 Cap Rate의 변화 양상과 지역․자산 유형별 차별적 반응을 규명하였다. 이는 글로벌 상업용 부동산 시장에 대한 정교한 리스크 해석틀을 제시한다.