주택담보대출의 조기상환행태 분석: 안심전환대출 출시 이후의 이상현상을 중심으로

김형준^* ; 류두진^** ; 조훈^***

*(주저자) 한국자산관리공사 수석연구원 hkim@kamco.or.kr
**(교신저자) 성균관대학교 경제학과 교수 sharpjin@skku.edu
***(공저자) KAIST 경영대학 교수 hooncho@kaist.ac.kr

An Empirical Study on the Prepayment of Mortgages in Korea: Focusing on the Effects of Safe Conversion Loans

Hyeongjun Kim^* ; Doojin Ryu^** ; Hoon Cho^***

*Senior Researcher, Business Management Development Office, Korea Asset Management Corporation, First Author
**Professor, Department of Economics, Sungkyunkwan University, Corresponding Author
***Professor, Graduate School of Finance, Korea Advanced Institute of Science and Technology, Co-Author

초록

지난 2015년 출시된 안심전환대출은 기존의 변동금리 주택담보대출을 장기고정금리대출로 차환하는 정책금융상품이다. 해당 상품의 출시 이후, 주택가격 상승과 시장금리 하락, 그리고 주택담보대출 연체율 감소 등 일반적으로 조기상환율을 증가시키는 시장 변화에도 불구하고, 실제 조기상환율이 감소하는 이상현상이 나타났다. 본 연구는 주택담보대출 이용자의 조기상환행태에 구조적 변화가 있었는지를 실증적으로 검증하기 위하여, 주택담보대출유동화증권의 기초자산을 풀 수준(pool-level)에서 실증분석하였다. 또한, 조기상환율을 설명할 수 있는 다른 경제변수를 함께 분석하고 설명력과 예측력이 높은 변수를 선정하였다. 본 연구는 다음의 시사점을 가지고 있다. 첫째, 2015년 이후 조기상환행태의 변화는 정책금융상품 출시에 따른 단기적 현상이므로 시간이 지남에 따라 그 영향이 줄어들 수 있다. 둘째, 주택가격변화가 채무자의 조기상환 의사결정에 미치는 영향이 약화되었으며, 이는 조기상환에 대한 담보주택요인의 역할이 감소한 것으로 해석할 수 있다. 셋째, 안심전환대출 시행 및 홍보는 조기상환에 대한 채무자의 관심을 불러일으켰고, 이에 따라 기존 장기고정금리 대출의 조기상환도 함께 증가하였다. 다만, 현재 금리의 수준이 낮을 뿐만 아니라, 미국의 기준금리 인상으로 국내 금리에 대한 인상압력이 높아지는 등 주택담보대출과 관련된 제반 환경을 고려할 때 그 영향은 제한적일 수 있다. 넷째, 조기상환과 관련된 검색어 빈도분석을 활용한 지표가 실제 조기상환에 대한 설명력과 예측력을 가지는 것을 확인하였다.

Abstract

The Safe Conversion Loan, launched in March 2015, is a policy financial instrument that switches short-term floating-rate mortgages to longer-term fixed-rate mortgages. After the launch of the product, there is evidence that the prepayment behavior of households has changed. Unlike traditional behavior seen in the past, the prepayment rate has decreased in spite of rising housing prices, falling market interest rates, and decreasing mortgage delinquency rates. Using a unique pool-level dataset, this study empirically analyzes mortgage prepayment behavior of households and verifies whether structural changes have actually occurred. We also test other economic variables that could explain prepayment rates and select variables with high explanatory and predictive power. The study leads to the following findings. First, the trend change in prepayment rates is a short-term phenomenon resulting from the launch of policy financial products, and the impact will decrease over time. Second, the impact of changes in housing prices on prepayment behavior has weakened. This can be interpreted as a decrease in the effect of housing price factors on prepayment. Third, household interest in prepayment has increased since the launch of the Safe Conversion Loan. As such, prepayment behavior has become more sensitive to changes in mortgage rates, but the impact of rate changes will be limited given current interest rate levels and hawkish trends. Fourth, the results confirm that the index of household interest in prepayment using search frequency has actual explanatory and predictive power.

Keywords:

Mortgage, Prepayment, Mortgage-Backed Securities, Safe Conversion Loan, Search Frequency

키워드:

주택담보대출, 조기상환, 주택담보대출유동화증권, 안심전환대출, 검색 빈도

Acknowledgments

본 논문은 김형준 박사가 작성한 연구보고서 “MBS 기초자산의 조기상환 요인분석(2015)”을 보완 및 확장하여 작성되었습니다. 본 연구에 대하여 유익한 조언과 도움을 주신 한국주택금융공사 고제헌 박사님, 안세륭 박사님, 그리고 한국자산관리공사 김원대 소장님, 김종수 팀장님께 감사드립니다. 본 논문의 내용 및 주장은 공사의 공식견해와는 무관한 저자들의 개인적인 견해임을 밝혀둡니다.

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• 저자 김형준은 KAIST 경영대학에서 학사, 석사 및 박사를 취득하였다. 박사학위 취득 이후에는 한국주택금융공사 주택금융연구소에서 연구위원으로 일하였으며, 현재는 한국자산관리공사 경영연구소에서 수석연구원으로 재직하고 있다. 주요연구분야는 신용위험, 자산시장, 부동산금융, 가치평가 등이다.

• 저자 류두진은 서울대 전기공학부를 졸업하고 KAIST 경영대학에서 Finance를 전공하여 박사학위를 취득하였다. 국민연금공단 부연구위원, 한국외대 국제경영학과 교수, 중앙대 경제학부 교수를 거쳐, 현재 성균관대 경제학과 정년보장 교수로 재직 중이며, 스포츠과학대학 교수를 겸직하고 있다. SSCI 학술지인 Emerging Markets Review와 Investment Analysts Journal의 Editor이다. 자본시장, 시장미시구조, 파생금융상품, 행태재무, 부동산금융, CSR, 핀테크, 금융빅데이터 등을 연구한다.

• 저자 조훈은 서울대학교 경영대학 및 대학원 경영학과를 졸업하였으며, 미국 University of Wisconsin-Madison에서 박사학위를 취득하였다. 현재 KAIST 경영대학 정년보장 교수로 재직 중이다. 주요 연구분야는 신용위험, 부동산금융, 자산시장 등이다.